不動産一括査定 おすすめを徹底比較。どれを選べばいいか迷っている方へ。自宅の売却を考えはじめて「不動産一括査定」で検索したものの、比較サイトごとに「おすすめ1位」が違っていて、結局どれを選べばいいのか分からなくなっていないでしょうか。提携社数が5,000社と書かれたサービスもあれば、900社のサービスもある。数字が大きいほうが良さそうに見えるのに、別の記事では「大手6社だけのサービスが最も安心」と書かれている。判断軸がないまま数字だけを見比べても、答えは出ません。
そして迷っている間にも、静かに損失は積み上がっています。不動産は「相場より安く売ってしまった」という失敗が、あとから取り返せない種類の失敗だからです。仮に3,000万円の物件を相場より5%安く手放せば、それだけで150万円が消えます。しかも売買契約が成立したあと、売主側からクーリング・オフで白紙に戻すことはできません。国民生活センターも「消費者が不動産業者に自宅を売却する場合には、宅地建物取引業法に定めるクーリング・オフ（第37条の2）ができず、売買契約が成立してしまうと、無条件で契約を解除することはできません」と明記しています。つまり、比較の手を抜くコストは、契約したあとに必ず自分に返ってきます。
この記事では、主要8サービスの公式サイトを1社ずつ実際に確認し、運営会社・提携社数・一度に依頼できる社数・対応物件種別を「出典つきで」整理しました。あわせて、宅建業法の報酬額告示・媒介契約の法定ルール・2025年1月に始まった囲い込み規制・国税庁の3,000万円特別控除まで、売却の判断に直結する制度も一次情報ベースでまとめています。読み終えたときに「自分はどれに申し込むべきか」が決まっている状態を目指しました。
この記事でわかること
- 不動産一括査定は「提携社数」ではなく「物件種別」で選ぶべき理由
- 主要8サービスの運営会社・提携社数・最大査定社数（2026年9月5日時点・公式確認）
- マンション／戸建／土地／投資用、それぞれに向くサービスの早見表
- 匿名で相場だけ知りたい人が使える唯一の選択肢
- 一括査定のデメリット6つと、営業電話を減らす具体的な書き方
- 仲介手数料の法定上限の正しい計算式（「3%＋6万円」が使える条件）
- 専属専任・専任・一般媒介の法的な違い（レインズ登録日数・報告頻度）
- 2025年1月に義務化された「囲い込み」対策と、売主が自分で確認する方法
- 3,000万円特別控除の要件と、見落としやすい適用除外パターン
- 一括査定を使わないほうがいい人の条件
目次
- 結論：不動産一括査定は「社数」ではなく「物件種別」で選ぶ
- 不動産一括査定 おすすめを選ぶ前に｜無料で使える仕組みを理解する
- 不動産一括査定 おすすめ主要8サービス比較表【2026年最新】
- 目的別・物件種別で選ぶ早見表
- 不動産一括査定 おすすめ8社の特徴を1社ずつ解説
- 投資用マンション・区分収益物件を売りたい人の選択肢
- 不動産一括査定 おすすめの理由・メリット5つ
- 不動産一括査定のデメリット・注意点6つ
- 査定を依頼する前にやっておくこと
- 査定依頼から売却完了までの流れ【8ステップ】
- 媒介契約3種類の法的な違い
- 仲介手数料の法定上限と売却時の税金
- 「囲い込み」は2025年1月に規制が変わった
- 不動産一括査定 おすすめしない人・向いていないケース
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
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結論：不動産一括査定は「社数」ではなく「物件種別」で選ぶ
先に結論を書きます。不動産一括査定サービスの優劣は、提携社数の多さでは決まりません。決め手になるのは「自分の物件を、その会社が本気で扱えるかどうか」の1点です。提携5,000社のサービスに登録していても、あなたの地域の物件を得意とする会社が1社も含まれていなければ意味がありません。逆に提携900社でも、収益物件に強い会社が揃っていれば投資用マンションの売主にとっては最適解になります。
迷ったときの選び方（3秒で決まる基準）
- 都市部のマンション・戸建てで、大手にまとめて任せたい → すまいValue（大手6社共同運営）
- 地方・郊外を含め、地元の会社にも当たりたい → LIFULL HOME’S または イエウール（提携社数が多い）
- まだ売ると決めていない。相場だけ匿名で知りたい → LIFULL HOME’S の匿名査定
- ビル一室・一棟アパートなど事業用も含む → HOME4U または イエウール（対応種別が広い）
- 投資用の区分マンションで、収支が悪化して困っている → 一括査定より先に相談窓口（後述）
もうひとつ、最初に押さえておきたい前提があります。それは「一括査定＝すぐ売る手続き」ではないということです。査定はあくまで各社の見立てであり、依頼したからといって売却義務は発生しません。ただし、査定を依頼した時点であなたの氏名・電話番号は複数の不動産会社に渡ります。ここを理解しないまま申し込むと「思っていたより連絡が多い」という不満につながります。連絡量をコントロールする具体的な方法は、デメリットの章で詳しく扱います。
なぜ「おすすめ1位」がサイトごとに違うのか
比較記事ごとにランキングが違う理由は単純で、評価軸が公開されていないことが多いからです。提携社数を重視すればLIFULL HOME’Sが1位になり、運営会社の規模を重視すればHOME4Uが1位になり、大手仲介の実績を重視すればすまいValueが1位になります。どれも間違いではありませんが、読者の物件が郊外の築古戸建てなのか都心の新築同様マンションなのかで、正解はまったく変わります。
そのため本記事では順位をつけません。かわりに、各社が公式サイトで公表している事実だけを並べ、物件種別ごとにどれが噛み合うかという形で整理します。数字には必ず確認時点を添えました。提携社数はリアルタイムで変動しており、実際にLIFULL HOME’Sの参加社数は同じ日のうちに5,155社と5,152社で表示が揺れています。「約5,100社」のように丸めて読むのが正確です。
不動産一括査定とは何か｜無料で使える仕組みを理解する
【SUUMO】新築マンション・一戸建てをお探しなら！無料来場アンケートで特典あり不動産一括査定とは、物件情報と連絡先を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。従来は1社ずつ問い合わせて、そのたびに同じ情報を説明する必要がありました。一括査定はその手間を1回に集約します。日本で最初にこの形を提供したのはHOME4Uで、公式サイトに「日本で初めての一括査定サービス」「2001年開始」と記載があります。つまりこの仕組みは、すでに20年以上の運用実績がある業態です。
なぜ売主は無料で使えるのか
本記事で扱う8サービスは、いずれも公式サイトで利用料無料と明記しています。無料が成立する理由は、収益源が売主ではなく不動産会社側にあるからです。一括査定サイトは不動産会社から掲載料や反響課金を受け取っており、売主から手数料を取る必要がありません。売主が費用を負担するのは、実際に売買が成立したときに仲介した不動産会社へ支払う仲介手数料だけです。
ただし、この収益構造は同時に注意点も生みます。不動産会社は費用を払って売主の情報を得ているため、当然その情報を活かそうとします。査定依頼の直後に複数社から連絡が来るのは、サービスの不具合ではなく仕組み上の必然です。ここを「うっとうしい」ではなく「無料の対価」と理解しておくと、心構えが変わります。
机上査定と訪問査定の違い
査定には大きく2種類あります。机上査定（簡易査定）は、立地・面積・築年数・周辺の成約事例といったデータだけで概算を出す方法です。物件を見ないため精度は粗いものの、最短で当日〜数日以内に結果が届きます。一方の訪問査定は、担当者が実際に室内や周辺環境を確認したうえで金額を出す方法で、日程調整を含めて1週間前後かかることが一般的です。
売ると決めきれていない段階なら机上査定で十分です。しかし、実際に売り出す価格を決める段になれば訪問査定は避けて通れません。日当たり、眺望、水回りの劣化、リフォーム履歴、騒音といった要素はデータに乗らないためです。この差が数百万円になることもあります。したがって、最初は机上査定で相場観をつかみ、候補を2〜3社に絞ってから訪問査定に進む二段構えが効率的です。
査定額は「売れる保証額」ではない
ここは最も誤解されやすい点です。査定額はあくまで不動産会社の見立てであり、その金額で買い取ってくれるという約束ではありません。実際、複数社に依頼すると数百万円単位で差が出ることは珍しくありません。そのばらつき自体は異常ではなく、各社が想定する販売期間や販売手法が違うことの反映です。
最も高い査定額を出した会社が最良とは限らない
媒介契約を取りたいがために、相場より高い査定額を提示するケースがあります。高値で売り出しても買主が現れず、数か月後に値下げを繰り返し、結局は当初の相場を下回って成約するという流れは典型的な失敗パターンです。国民生活センターも、自宅売却の相談事例として「売却価格についても、不動産業者が提示した価格で契約し、後になって調べたら相場よりも安価であることがわかって納得できない、といった苦情がみられます」と報告しています。金額そのものより、その金額になった根拠（成約事例・在庫状況・想定販売期間）を説明できるかで判断してください。
主要8サービス比較表【2026年9月5日時点・公式サイト確認】
まず全体像です。以下はすべて2026年9月5日に各社の公式サイトを確認して作成しました。公式サイト上に記載が見当たらなかった項目は、推測で埋めず「非公表」と記載しています。よそで見かける数字であっても、公式で確認できないものは本記事では採用していません。
| サービス | 運営会社 | 提携社数 | 一度に依頼できる社数 | 利用料 |
|---|---|---|---|---|
| HOME4U | 株式会社NTTデータ・ウィズ | 約2,500社 | 最大6社 | 無料（0円） |
| LIFULL HOME’S | 株式会社LIFULL | 約5,100社 | 最大10社 | 無料 |
| イエウール | 株式会社Speee | 2,500社以上 | 最大6社 | 無料 |
| すまいValue | 大手6社の共同運営 | 全国792店舗 （2026年4月10日時点） | 最大6社 ※所在地・種別により変動 | 無料 |
| リビンマッチ | リビン・テクノロジーズ株式会社 | 2,100社以上 ※サービスごとに異なると自社注記 | 最大6社 | 無料（0円） |
| RE-Guide | ウェーブダッシュ株式会社 | 900社以上 | 最大10社 | 無料 |
| おうちクラベル | SREホールディングス株式会社 | 非公表 | 非公表 | 無料 |
| SUUMO売却査定 | 株式会社リクルート | 非公表 | 自社媒体内で記述が不一致 | 無料 |
この表を作るなかで見つかった、他社比較記事との食い違い
正確を期すため、確認の過程で判明した点を隠さず書きます。
- HOME4Uの運営会社名：多くの比較記事が「NTTデータ スマートソーシング」と記載していますが、公式サイトの現在の表記は「株式会社NTTデータ・ウィズ」です。旧社名のまま書いている記事は情報が更新されていません。
- おうちクラベルの「最大15社」：頻繁に見かける数字ですが、公式サイトでは確認できませんでした。本記事では採用していません。
- SUUMOの「全国2,000社以上」：公式サイトに記載を見つけられませんでした。加えて、SUUMO自社のガイド記事内でも「最大10社」と「上限数などの縛りはなく」という2つの記述が併存しています。断定を避けます。
- 提携社数は日々変動します：LIFULL HOME’Sの参加社数は、同じ日のうちに5,155社と5,152社の両方を確認しました。一桁まで正確な数字として扱うべきものではありません。
対応物件種別と特殊機能の比較
2つ目の表は、対応している物件の種類と、匿名査定・AI査定といった機能面の比較です。ここが実際の使い分けに直結します。とくに「投資用・一棟もの」に対応しているかどうかは、サービスによってはっきり分かれます。
| サービス | マンション | 戸建 | 土地 | 投資用・一棟 | 匿名／AI査定 | 対応エリア |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HOME4U | ○ | ○ | ○ | ○（一棟・ビル一室・店舗・倉庫） | なし（個人情報入力が必須と明記） | 全国47都道府県 |
| LIFULL HOME’S | ○ | ○ | ○ | ○（一棟・区分・倉庫・工場） | 匿名査定あり（専用ページ） | 全国47都道府県 |
| イエウール | ○ | ○ | ○ | ○（一棟／区分収益／ビル／農地ほか） | 公式に記載なし | 全国47都道府県 |
| すまいValue | ○ | ○ | ○ | ○（事業用） | 公式に記載なし | 全国（6社の店舗網に依存） |
| リビンマッチ | ○ | ○ | ○ | 売却査定は分譲・戸建・土地が中心 | 公式に記載なし | 全国 |
| RE-Guide | ○ | ○ | ○ | ○（収益物件の専用ページあり） | 公式に記載なし | 全国 |
| おうちクラベル | ○ | ○ | ○ | ○（一棟マンション・アパート） | AI査定あり（※一括査定の申込後に表示） | 全国47都道府県 |
| SUUMO売却査定 | ○ | ○ | ○ | 売却査定は上記3種別 | 公式に記載なし | 全国47都道府県 |
表から読み取れる3つの要点
- 「まだ売ると決めていない」なら選択肢は事実上ひとつ。8サービス中、個人情報を入力せずに相場を確認できる匿名査定を独立した機能として公式に用意しているのはLIFULL HOME’Sだけでした。おうちクラベルのAI査定は精度の裏づけがある一方、公式説明によれば「複数の不動産会社へ一括査定依頼後」に表示される仕様のため、匿名では使えません。
- 対応種別の幅はイエウールとHOME4Uが広い。農地・店舗・工場・倉庫まで含めて選択肢が用意されています。変わった種別の物件を持っている場合、この2社なら入力段階でつまずきません。
- 投資用の区分マンションは、一般の一括査定と相性が良いとは限りません。理由は後述します。
目的別・物件種別で選ぶ早見表
ここまでの内容を、読者の状況別に1行で引けるようまとめます。自分に当てはまる行だけを読んでください。
| あなたの状況 | 推奨 | 理由 |
|---|---|---|
| 売る気はまだない。相場だけ知りたい | LIFULL HOME’S（匿名査定） | 氏名・電話番号を出さずに参考価格を確認できる唯一の選択肢。営業電話が発生しない |
| 都心・都市部のマンションを確実に売りたい | すまいValue | 大手6社が直接査定。都市部の在庫・購入検討者を最も多く抱える層に一度で当たれる |
| 地方・郊外の戸建てや土地 | イエウール／LIFULL HOME’S | 提携社数が多く、地元密着型の会社に当たる確率が高い。大手6社だけでは対応外の地域がある |
| とにかく多くの会社を比較したい | LIFULL HOME’S／RE-Guide | 一度の依頼で最大10社。他の多くは最大6社 |
| 一棟アパート・ビル・店舗・倉庫 | HOME4U／イエウール | 事業用・特殊種別の選択肢が入力画面に用意されている |
| 相続した実家。名義も現況も未整理 | HOME4U／すまいValue | 運営母体が明確で、権利関係の複雑な案件を扱える会社が多い。まず机上査定から |
| AI算出の価格も参考にしたい | おうちクラベル | SREホールディングスのAI価格推定を利用できる（一括査定申込後に表示） |
| 投資用の区分マンション。収支が悪化している | 専門の相談窓口 | 売却の可否だけでなく、残債・サブリース契約・収支改善まで含めた判断が必要。詳しくは後述 |
なお、複数のサービスを併用しても問題ありません。ただし同じ不動産会社に別サービス経由で重複して依頼が届くことがあり、その場合は同じ会社から2回連絡が来ます。併用するなら、提携社の傾向が異なる組み合わせ（例：大手中心のすまいValue＋地元中心のイエウール）を選ぶほうが、比較の幅が広がります。
主要8サービスの特徴を1社ずつ解説
HOME4U｜日本初の一括査定。運営母体の信頼性を重視するなら
株式会社NTTデータ・ウィズが運営し、公式サイトに「日本で初めての一括査定サービス」「2001年開始」と明記されています。提携は約2,500社、一度に依頼できるのは最大6社です。特筆すべきは対応物件種別の広さで、マンション一室・一戸建て・土地に加えて、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟まで選べます。事業用不動産を持っている人が入力画面で行き詰まらない数少ないサービスです。
いっぽうで、匿名査定は提供していません。公式サイトも個人情報の入力が必須である旨を示しています。相場だけ知りたい段階の人には向きませんが、逆に言えば「本気で売る人だけが来る」設計であり、不動産会社側の対応も具体的になりやすい構造です。
HOME4Uが向いている人
- 運営会社の規模・信頼性を重視したい人
- 店舗・倉庫・一棟ものなど事業用不動産を売りたい人
- 売却の意思が固まっており、匿名である必要がない人
LIFULL HOME’S｜提携社数が最多。匿名査定を使える唯一の選択肢
株式会社LIFULLが運営。2026年9月5日時点で全国の参加社数は約5,100社と表示されており、本記事で比較した8サービスのなかで最多でした。一度に依頼できるのは最大10社です。最大の特徴は匿名査定の専用ページを持っていることで、氏名や電話番号を登録せずに参考価格を確認できます。マンションの参考価格シミュレーション機能も用意されています。
「売却を検討しはじめたが、家族にも会社にも知られたくない」「営業電話が来る状態にはまだしたくない」という段階の人にとって、この機能の価値は大きいものがあります。まず匿名で相場観をつかみ、金額に納得できたら実名の一括査定へ進む、という二段階の使い方ができるのはLIFULL HOME’Sだけでした。
LIFULL HOME’Sが向いている人
- まだ売ると決めておらず、まずは相場だけ知りたい人
- 営業電話が来る状態を避けたい人
- 地方・郊外の物件で、地元の会社にも当たりたい人
- 一度に多くの会社を比較したい人（最大10社）
すまいValue｜大手6社が直接査定。都市部での安心感を買う
他の7サービスと成り立ちが違います。すまいValueは仲介会社を紹介するポータルではなく、大手6社そのものが共同運営する査定サービスです。参加しているのは小田急不動産株式会社、住友不動産ステップ株式会社、東急リバブル株式会社、野村不動産ソリューションズ株式会社、三井不動産リアルティ株式会社、三菱地所ハウスネット株式会社の6社。公式サイトによれば2016年10月のサービス開始で、全国792店舗（2026年4月10日時点）が対応します。
強みは、査定するのが最初から大手仲介である点です。購入検討者の母数、広告力、営業体制のいずれも安定しています。ただし公式サイト自身が「最大6社の査定が可能ですが、物件の所在地や種別によって査定可能な社数は変動します」と注記しているとおり、6社の店舗網が薄い地域では実際に査定を受けられる社数が減ります。地方の物件では、提携社数の多いサービスとの併用を検討したほうが確実です。
すまいValueが向いている人
- 都市部のマンション・戸建てを売る人
- 中小の不動産会社ではなく、大手にまとめて任せたい人
- 査定額より、販売力と手続きの安定を重視する人
イエウール｜対応物件種別が最も広い。上場企業運営
東証スタンダード上場の株式会社Speeeが運営し、全国2,500社以上と提携、一度に依頼できるのは最大6社です。本記事で比較した8サービスのなかで、選択できる物件種別が最も多いのがイエウールでした。分譲マンション、一戸建て、土地に加え、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション（収益）、一棟ビル、区分所有ビル、店舗・工場・倉庫、農地、その他まで用意されています。Speeeの公式サービスページによれば、月間3万人を超える申込があるとされています。
農地や区分所有ビルのように、他社では「その他」で処理されがちな種別に専用の選択肢があるのは実用上の利点です。入力段階で種別が正しく伝わるほど、その分野を扱える会社にマッチングされる確率が上がります。
リビンマッチ｜運営歴の長さと、売却以外の選択肢も比較できる
東証グロース上場のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営。公式サイトに「2006年のスタートから約18年の運営実績」と記載があります。提携は全国2,100社以上、一度に依頼できるのは最大6社です。公式サイトでは「最短45秒で査定依頼」「年間240,000件超の査定依頼・資料請求」といった実績も公表されています。
特徴は、売却の仲介だけでなく不動産買取、賃貸管理、土地活用、リースバックといった周辺サービスも同じプラットフォームで比較できる点です。「売るべきか、貸すべきか、活用すべきか」から迷っている人には選択肢が広がります。ただし提携社数については、公式サイト内でトップページと売却ページの表記が分かれており、リビンマッチ自身が「サービスごとに社数は異なる」と注記しています。単一の数字として受け取らないほうが正確です。
RE-Guide｜最大10社。収益物件専用の入口がある
ウェーブダッシュ株式会社が運営し、2006年に「SBI不動産ガイド」として始まったサービスです。提携は900社以上と、比較した8サービスのなかでは少なめですが、一度に依頼できるのは最大10社と多い設計になっています。提携社数に対して依頼可能社数が多いということは、1回の依頼でカバーできる割合が高いということでもあります。
注目したいのは、収益物件（一棟アパート・一棟マンション）の売却査定に専用ページを設けている点です。一般の居住用と収益用では査定の考え方そのものが異なり、収益用では利回りや賃料収入が価格の根拠になります。入口が分かれているサービスは、その違いを前提に設計されていると考えられます。
おうちクラベル｜ソニーグループのAI価格推定を使える
東証プライム上場のSREホールディングス株式会社（ソニーグループ）が運営。公式サイトは「複数の不動産会社へ一括査定依頼後、AI査定価格がその場でわかります。AI査定価格とは独自の価格推定アルゴリズムに基づき、不動産価格をよりスピーディに算出いたします」と説明しています。SREホールディングスはAI不動産価格推定エンジンを金融機関向けにも提供しており、2023年には地方部の平均誤差率を35%低減したと自社リリースで公表しています。技術的な裏づけが公開されている点は他社にない特徴です。
誤解しやすいのは、このAI査定が匿名で単独利用できるものではないという点です。公式の説明どおり「一括査定依頼後」に表示される仕様のため、匿名で相場だけ確認する用途には使えません。なお提携社数と最大査定社数については、公式サイト上で確認できませんでした。他の記事でよく見かける「最大15社」という数字も公式では裏づけが取れなかったため、本記事では採用していません。
SUUMO売却査定｜知名度は最大。ただし数字の公開は最も少ない
株式会社リクルートが運営する不動産ポータルSUUMOの売却査定サービスです。対応はマンション・一戸建て・土地の3種別、全国47都道府県に対応し、利用は無料。公式サイトは「大手から地元に強い不動産会社まで提携」と説明しています。
ただし、比較記事として正直に書くと、8サービスのなかで最も数字を公開していないのがSUUMOでした。提携社数の具体的な記載は見当たらず、一度に依頼できる社数についても、SUUMO自社のガイド記事内で「最大10社」とする記述と「上限数などの縛りはなく」とする記述が併存しています。知名度と使いやすさは随一ですが、数字で比較したい人にとっては材料が不足します。物件情報サイトとしてのSUUMOの評価についてはスーモ新築マンションの評判もあわせて参考にしてください。
投資用マンション・区分収益物件を売りたい人の選択肢
ここまでは自宅の売却を前提に書いてきました。しかし「投資用に買った区分マンションを手放したい」という相談は、性質がまったく異なります。同じ一括査定という言葉でくくると判断を誤るため、章を分けて扱います。当てはまらない方は次章のメリット解説へ進んでください。
なぜ投資用マンションは一般の一括査定と噛み合いにくいのか
自宅の査定は、立地・面積・築年数・成約事例から「いくらで買いたい人がいるか」を推定します。ところが投資用の区分マンションは、価格の根拠が賃料収入と利回りに移ります。同じ間取り・同じ築年数でも、入居中か空室か、家賃がいくらか、管理費と修繕積立金がいくら引かれるかで評価額が変わります。つまり、居住用の査定ロジックをそのまま当てても実勢とずれます。
さらに厄介なのは、投資用の売却には居住用にない制約が重なることです。代表的なものが次の3つです。
投資用区分マンション特有の3つの問題
- ローン残債が売却見込み額を上回る（オーバーローン）。売っても借金が残るため、そもそも売却できないケースがあります。査定額が残債を下回ると分かった時点で手が止まる人が非常に多い部分です。
- サブリース契約が付いている。家賃保証の契約内容によって、買主から見た物件の価値が変わります。契約解除の可否や条件が売却価格に直結します。
- 収支がすでに赤字化している。家賃の下落、空室の発生、管理費・修繕積立金の値上げが重なり、毎月の持ち出しが続いている状態です。この場合「売る／持ち続ける／一部だけ売る」のどれが最適かは、査定額だけでは決まりません。
選択肢A：収益物件に対応した一括査定を使う
単純に「今いくらで売れるか」を複数社に出させたいだけであれば、収益物件に対応した一括査定で足ります。本記事で確認した範囲では、区分収益マンションの選択肢を明示的に持つのはイエウール、収益物件専用ページを持つのはRE-Guide、投資用（一棟・区分）に対応するのはLIFULL HOME’Sでした。一棟ものであればHOME4Uも対応しています。
この方法の利点は、複数社の数字が並ぶことです。欠点は、査定額が出たあとの「で、どうするか」を一緒に考えてくれる相手がいないことです。残債やサブリースの問題は査定額の提示だけでは解けません。不動産投資そのものの構造についてはRENOSYの評判｜不動産投資やREIT・不動産投資の始め方もあわせて確認しておくと、判断材料が増えます。
選択肢B：投資用不動産専門の相談窓口を使う
もうひとつの選択肢が、投資用不動産に特化した相談窓口です。ここでは一般社団法人不動産トラブル解決協会を取り上げます。一括査定サイトではなく、投資用マンションに関する相談を受け付ける窓口であり、本記事で比較してきた8サービスとは性格が異なります。混同を避けるため、比較表には含めていません。
| 項目 | 内容（公式サイトで確認） |
|---|---|
| 団体名 | 一般社団法人不動産トラブル解決協会（法人番号 5010005024988） |
| 所在地 | 東京都千代田区岩本町1-2-13 渡東ビルディング3階 |
| 代表 | 石田 政一 |
| サービス形態 | 一括査定サイトではない。面談を前提とした相談窓口 |
| 対象 | 投資用マンション・投資用不動産に限定（自宅の戸建て・居住用マンションは対象外） |
| 相談料 | 無料（非営利団体のため相談費用は不要と明記） ※ただし面談があまりに遠方の場合、交通費負担を相談されるケースがあると公式FAQに記載 |
| 申込に必要な情報 | 氏名／メールアドレス／電話番号／物件名および号室／家賃／管理費／修繕費（すべて必須） |
| 匿名利用 | 不可 |
| 対応エリア | 全国対応と明記 |
| 受付 | メールは24時間受付／電話は10:00〜19:30 |
| サブリース物件 | 売却可能。ただし契約内容により条件が変動すると明記 |
| 査定の方法 | 「独自の査定と協賛企業の協力を得て」売却価格を算出すると説明 |
公式サイトが公開している解決事例には、一括査定サイト経由で出会った業者から「提示された金額が残債を大きく下回る」と言われて不安になり相談した、というケースが挙げられています。他にも、家賃下落と管理費値上げで収支が悪化した所有者に対し、全物件を売るのではなく一部だけを売却して収支を安定させた例、定年前に複数物件の運用方針を見直した例が紹介されています。いずれも「売る／売らない」の二択ではない提案をしている点が、一括査定との違いです。
投資用マンションの売却相談を無料でしてみる →一般社団法人不動産トラブル解決協会の相談フォームへ移動します。投資用マンション専用です。申込には物件名・号室・家賃・管理費・修繕費の入力が必要なため、自宅の戸建て・居住用マンションの査定には利用できません。
この窓口を使う前に必ず理解しておくべき5つのこと
紹介しておきながら制約を書かないのは不誠実なので、確認できた事実をそのまま並べます。以下を読んで「自分には合わない」と判断したなら、それが正しい判断です。
申し込む前に知っておくべきこと
- 匿名では使えません。 氏名・メールアドレス・電話番号がすべて必須項目です。「相場だけこっそり知りたい」という目的には使えません。その用途ならLIFULL HOME’Sの匿名査定が適しています。
- 物件の数字を手元に用意しておく必要があります。 物件名および号室・家賃・管理費・修繕費が必須入力です。賃貸借契約書と管理費・修繕積立金の明細を先に用意してから申し込んでください。数字が分からない状態では送信できません。
- 「無料」には例外が明記されています。 公式FAQは相談費用を一切取らないとしたうえで、「面談に至るケースにてあまりにも遠方の場合は、ご相談の上、交通費をご負担いただくケースがございます」と記載しています。全国対応ですが、遠方の場合は事前に費用の有無を確認してください。
- 面談が前提のサービスです。 公式が示す流れは「お問い合わせ→面談→ご提案→実行」の4段階です。オンラインで査定額だけ受け取って終わり、という使い方は想定されていません。時間を取れない人には向きません。
- 査定には協賛企業が関わります。 公式サイトは「独自の査定と協賛企業の協力を得て」正確な売却価格を算出すると説明しています。中立を掲げる団体ではありますが、協賛企業への紹介が発生しうる構造である点は理解したうえで利用してください。提案を受けた際は、他社の査定額と必ず突き合わせることをおすすめします。
口コミ・評判について、正直に書いておきます
本記事の執筆にあたり、この団体に関する第三者のレビューを調査しました。結果として、価格.comやみん評のような独立した口コミプラットフォームでの評価は見つかりませんでした。検索上位に出てくる「口コミ記事」の多くはアフィリエイトリンクを含むもので、掲載されている利用者の声には出典が示されていません。したがって本記事では「評判が良い」とも「悪い」とも書きません。判断材料が存在しない、というのが事実です。相談の場で提案内容を自分の目で確認し、他社の査定額と比較したうえで決めてください。
ここまで制約を並べたうえで、それでも「自分の状況に当てはまる」と感じたのであれば、相談してみる価値はあります。相談したからといって売却が確定するわけではなく、相談料は無料と明記されています。物件の数字を手元に用意してから申し込んでください。
投資用マンションの状況を相談してみる（相談料無料）→投資用マンション専用の相談窓口です。物件名・号室・家賃・管理費・修繕費が必須入力のため、賃貸借契約書と管理費・修繕積立金の明細をお手元にご用意ください。
向いている人・向いていない人
| 向いている人 | 向いていない人 |
|---|---|
| 投資用の区分マンションを所有していて、家賃・管理費・修繕費の数字がすぐ出せる | 自宅の戸建て・居住用マンションを売りたい（対象外） |
| 売却額が残債を下回りそうで、一括査定の結果だけでは判断できない | 匿名で相場だけ知りたい（氏名・電話番号が必須） |
| サブリース契約が付いていて、そのまま売れるのか分からない | 面談の時間を取れない、オンラインで完結させたい |
| 家賃下落や空室で毎月の持ち出しが続いている | まず複数社の査定額を数字で並べて比較したい |
| 複数物件を持っていて、どれを売りどれを残すか整理したい | すでに売却価格に納得できる査定が出ている |
| 販売会社に相談したが解決しなかった | 土地・一棟アパートなど区分マンション以外が主な相談内容 |
整理すると、この窓口が効いてくるのは「査定額を知りたい」ではなく「数字は出たが、そのあとどうすればいいか分からない」という段階です。逆に、単純に高く売りたいだけであれば収益物件対応の一括査定のほうが早く、比較もしやすくなります。両方を試して構いません。査定額という客観的な数字を先に手元に持ってから相談に臨むほうが、提案の妥当性を判断しやすくなります。
残債・サブリース・収支の悩みを相談する（相談料無料）→投資用マンション専用の相談窓口です。申込には物件名・号室・家賃・管理費・修繕費が必要です。遠方での面談時は交通費のご相談がある旨が公式に明記されています。
不動産一括査定のメリット5つ
1. 相場の「幅」が分かる
1社だけに査定を依頼すると、提示された金額が高いのか安いのか判断できません。複数社の数字が並んではじめて、相場の中心とばらつきの幅が見えます。仮に4社の査定が2,800万円・2,950万円・3,000万円・3,600万円だったとすれば、3,600万円が突出していることが分かります。この1社だけに依頼していたら、根拠を確かめないまま高値で売り出していたかもしれません。
2. 手間が1回で済む
1社ずつ問い合わせると、そのたびに住所・面積・築年数・間取り・連絡先を入力し直すことになります。6社なら6回です。一括査定なら入力は1回で完了します。リビンマッチは公式サイトで「最短45秒で査定依頼」と案内しています。物件情報が手元に揃っていれば、実際に数分で終わります。
3. 自分では見つけられない会社に出会える
売主が自力で探すと、どうしても知名度の高い大手か、駅前で見かける店舗に偏ります。しかし物件によっては、その地域・その築年数帯を専門に扱っている中小の会社のほうが成約力が高いことがあります。提携社数の多いサービスを使う価値はここにあります。LIFULL HOME’Sが約5,100社、イエウールが2,500社以上と提携しているのは、この「知られていない適任者」に当たる確率を上げるためです。
4. 担当者の質を比較できる
売却の成否は、会社の看板より担当者個人の力量に左右される部分が大きいのが実情です。複数社とやり取りすると、査定額の根拠を具体的に説明できる担当者と、「このあたりならこのくらいです」で済ませる担当者の差がはっきり出ます。数か月にわたって付き合う相手を選ぶ機会と考えれば、査定は面接に近いものです。
5. 売らない判断ができるようになる
見落とされがちですが、これが最も価値のあるメリットかもしれません。査定を受けた結果、「今の相場では希望額に届かない」「もう1年待ったほうがよさそうだ」と判断して売却を見送るのも、立派な結論です。査定に売却義務はありません。売らない判断を根拠つきでできるようになること自体が、無料で得られる成果です。
不動産一括査定のデメリット・注意点6つ
ここは飛ばさずに読んでください。一括査定で不満を持つ人のほとんどは、仕組み上わかっていたはずの点を知らないまま申し込んでいます。事前に理解していれば、そのほとんどは回避できます。
1. 複数社から一斉に連絡が来る
最大のデメリットであり、最も多い不満です。6社に依頼すれば6社から連絡が来ます。しかも各社とも媒介契約を取りたいため、連絡は早く、かつ繰り返されます。申込直後に電話が鳴りはじめ、仕事中に対応できないという状況は十分に起こりえます。
連絡量を減らす4つの実践的な対処法
- 備考欄に連絡方法と時間帯を書く。 「連絡はメールでお願いします」「電話は平日19時以降のみ可」と明記します。多くのサービスに自由記述欄があり、まともな会社はここを読みます。
- 依頼社数を絞る。 最大10社に対応していても、必ず10社に出す必要はありません。まずは3〜4社で相場の幅は十分つかめます。
- まず机上査定を選ぶ。 訪問査定を選ぶと日程調整の連絡が発生します。段階を分ければ、初期の連絡量を抑えられます。
- 断るときは明確に断る。 宅建業法第47条の2および同施行規則第16条の12第1号ニは、契約しない意思や勧誘を受けたくない意思を表示した相手への勧誘継続を禁止しています。曖昧に濁さず「他社に決めました。今後の連絡は不要です」と伝えることが、法的にも最も効きます。
2. 個人情報が複数社に渡る
氏名・住所・電話番号・メールアドレス・物件情報が、依頼した会社数だけ共有されます。これは仕組み上避けられません。売却を家族や職場に知られたくない事情がある場合、郵送物が自宅に届くリスクも含めて考える必要があります。この段階で不安があるなら、実名の一括査定ではなくLIFULL HOME’Sの匿名査定から入るのが安全です。
3. 査定額が高い会社を選んでしまいやすい
数字が並ぶと、人はどうしても最高値に目が行きます。しかし前述のとおり、査定額は買取保証ではありません。高すぎる価格で売り出せば反響が取れず、数か月後に値下げを繰り返し、結果として相場を下回る価格で成約するという流れになりかねません。売り出し価格が高いまま時間が経つと「売れ残り物件」という印象がつき、その後の交渉でも不利になります。
4. 提携社数が多くても、自分の地域に強い会社が来るとは限らない
提携5,100社と表示されていても、そのすべてがあなたの物件を査定するわけではありません。実際にマッチングされるのは、そのエリア・その種別に対応している数社だけです。したがって「提携社数が多い＝自分に多くの選択肢がある」とは限りません。地方の物件では、提携社数の多いサービスでも実際の回答が2〜3社にとどまることがあります。
5. 全社から返答が来るとは限らない
依頼した社数と、実際に査定額を返してくる社数は一致しないことがあります。担当エリア外、取扱対象外の種別、繁忙期などの理由で辞退されるケースがあるためです。すまいValueは公式サイトで「物件の所在地や種別によって査定可能な社数は変動します」と明記しています。回答が想定より少なかった場合は、提携傾向の異なる別サービスを併用してください。
6. 売買契約後はクーリング・オフできない
これは一括査定固有の問題ではありませんが、売却全体で最も重い注意点です。国民生活センターは「消費者が不動産業者に自宅を売却する場合には、宅地建物取引業法に定めるクーリング・オフ（第37条の2）ができず、売買契約が成立してしまうと、無条件で契約を解除することはできません」と明記しています。契約書に署名する前が、引き返せる最後の地点です。
強引な勧誘を受けた場合の相談先
国民生活センターは2021年6月、高齢者の自宅売却トラブルについて注意喚起を行っています。PIO-NETに寄せられた契約当事者60歳以上の相談件数は2018年度で657件、2020年度で610件。2020年度は相談全体に占める70歳以上の割合が52.3%でした。報告されている相談事例には、突然訪問した業者に「朝10時から夜9時半まで居座られた」（80歳代・女性）、希望額を下回る価格で契約させられ翌日キャンセルを申し出たところ「約900万円を支払ってほしい」と言われた（80歳代・女性）といったものがあります。
なお、これらは訪問・電話による勧誘に関する相談であり、一括査定サイトの利用が原因と示されたものではありません。ただし高齢のご家族が単独で売却を進めている場合は、契約前に必ず第三者を交えてください。困ったときの相談先は消費者ホットライン「188」です。
査定を依頼する前にやっておくこと
準備の有無で、査定の精度と手続きの速さがはっきり変わります。とはいえ完璧に揃える必要はありません。以下のうち手元にあるものを確認しておけば十分です。
用意しておきたい書類
| 書類 | 何が分かるか | ない場合の入手先 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 所有者・面積・抵当権の有無 | 法務局／オンライン請求 |
| 売買契約書・重要事項説明書 | 取得時期・取得価格（譲渡所得の計算に必須） | 購入時の仲介会社に相談 |
| 管理規約・維持費の明細（マンション） | 管理費・修繕積立金の額、駐車場の権利 | 管理会社 |
| 固定資産税の納税通知書 | 評価額、土地・建物の内訳 | 毎年春に自治体から送付 |
| 間取り図・測量図 | 正確な面積、土地の境界 | 購入時の資料／法務局 |
| ローンの残高証明書 | 残債。売却可否の判断に直結 | 借入先の金融機関 |
| リフォーム・修繕の履歴 | 加点材料。査定額に反映されることがある | 施工会社の見積書・領収書 |
取得時の売買契約書は絶対に捨てないでください
譲渡所得は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額」で計算します。取得費を証明できないと、収入金額の5%を取得費とみなす概算計算になり、実際より利益が大きく算定されて税額が跳ね上がる可能性があります。3,000万円で買った家の取得費が150万円扱いになる、ということです。契約書が見当たらない場合は、購入時の仲介会社や金融機関に写しが残っていないか早めに確認してください。
自分でも相場を調べておく
査定を受ける前に、自分でおおよその相場を把握しておくと、提示された金額の妥当性を判断できます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは実際の取引価格を検索でき、同省の標準地・基準地検索システムでは公示地価と基準地価を確認できます。マンションであれば、同じ建物内の別住戸が現在いくらで売り出されているかを見るのが最も直接的です。数字を持たずに査定を受けると、相手の説明を鵜呑みにするしかなくなります。
査定依頼から売却完了までの流れ【8ステップ】
全体像を先に把握しておくと、今どの地点にいるかが分かり、判断を焦らずに済みます。一般的な仲介による売却は、査定依頼から引き渡しまで3〜6か月程度かかることが多いとされています。
一括査定サイトで机上査定を依頼する
物件情報と連絡先を入力します。所要時間は数分。備考欄に希望の連絡方法と時間帯を書いておくと、その後の負担が大きく変わります。まずは3〜4社に絞るのが現実的です。
机上査定の結果を受け取り、相場の幅をつかむ
数日以内に各社から概算が届きます。最高値と最安値だけを見るのではなく、中央付近に何社が集まっているかを見てください。そこが相場の中心です。
2〜3社に絞って訪問査定を依頼する
実際に見てもらうことで精度が上がります。この段階で担当者の説明力を比べます。査定額の根拠として近隣の成約事例を具体的に挙げられるかが判断の基準です。
媒介契約を結ぶ
専属専任・専任・一般の3種類から選びます。法的な違いは次章で解説します。契約期間の上限や報告頻度は法律で決まっているため、そこを説明できない担当者は避けてください。
売り出し価格を決めて販売を開始する
査定額がそのまま売り出し価格になるわけではありません。値下げ交渉の余地を見込んで、査定額よりやや高めに設定するのが一般的です。ただし高すぎると反響が取れません。
内覧に対応する
ここが成約を左右します。水回りの清掃、不要物の処分、明るさの確保で印象が変わります。購入検討者は生活を想像しに来ているため、生活感が強すぎる状態は不利に働きます。
条件を交渉し、売買契約を締結する
価格だけでなく引き渡し時期、付帯設備の扱い、契約不適合責任の範囲も決めます。署名した時点でクーリング・オフはできません。不明点は必ずこの前に解消してください。
決済・引き渡し、そして翌年の確定申告
残代金を受け取り、鍵と所有権を引き渡します。売却益が出た場合も、3,000万円特別控除などの特例を使う場合も、翌年の確定申告が必要です。
媒介契約3種類の法的な違い
ここは感覚で選ばず、法律で決まっている違いを踏まえて選んでください。以下は宅地建物取引業法および同施行規則の条文にもとづく整理です。
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への同時依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自分で買主を見つけた場合 | 不可（違約金の対象） | 可 | 可 |
| レインズ登録義務 | あり | あり | 法律上の義務なし |
| レインズ登録の期限 | 締結日から5日以内 | 締結日から7日以内 | — |
| 業務処理状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法定の定期報告義務なし |
| 申込みがあった時の報告 | 遅滞なく（義務） | 遅滞なく（義務） | 遅滞なく（義務あり） |
| 契約有効期間の上限 | 3か月（法定） | 3か月（法定） | 法定の上限なし ※標準約款では3か月以内 |
条文レベルで押さえておきたい4点
- レインズ登録の日数計算に休業日は含みません。 施行規則第15条の10は登録期限を専任媒介7日・専属専任5日と定めたうえで「前項の期間の計算については、休業日数は算入しない」としています。
- 「一般媒介は報告義務がない」は不正確です。 定期報告の義務はありませんが、購入の申込みがあった場合に遅滞なく報告する義務は3種類すべてにあります。
- 有効期間3か月の法定上限は専任系だけの話です。 法第34条の2第3項の期間制限は専任媒介契約が対象で、一般媒介の3か月は標準約款による運用です。また更新は依頼者の申出によるものとされており、自動更新の特約は認められません。
- これらに反する特約は無効です。 法第34条の2第10項が明記しています。「うちは6か月契約です」と言われたら、その時点で契約先を変えるべきです。
結局どれを選べばいいのか
売れやすい物件、つまり駅近・築浅・人気エリアのマンションであれば、一般媒介で複数社を競わせる方法が機能します。各社が広告を出してくれるため、露出が増えます。一方、売りにくい物件では一般媒介は不利に働きがちです。どの会社も「他社に取られるかもしれない」と考えて広告費をかけにくくなるためです。この場合は専任媒介にして、1社に責任を負わせたほうが動いてもらえます。
専属専任は最も拘束が強く、自分で買主を見つけても直接売れません。標準専属専任媒介契約約款は、この場合に約定報酬額相当の違約金を請求できると定めています。親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、専属専任は避けてください。なお専任媒介でも、自己発見取引をした場合は違約金こそかかりませんが、標準約款により実費の償還を請求されることがあります。「専任なら自分で売っても無料」というのは誤りです。
仲介手数料の法定上限と売却時の税金
仲介手数料には法律で上限がある
仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではありません。宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通大臣告示（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）が上限を定めています。告示に書かれている率は次のとおりです。
| 取引額の区分 | 告示の割合（税込） | 速算式（税抜ベース） |
|---|---|---|
| 200万円以下の金額 | 5.5% | 取引額 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下の金額 | 4.4% | 取引額 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円を超える金額 | 3.3% | 取引額 × 3% ＋ 6万円 |
「3%＋6万円」を使うときの3つの落とし穴
- 「3%」という率は告示に存在しません。 告示が定めているのは税込5.5%・4.4%・3.3%です。3%は3.3%を税抜換算した数字にすぎません。
- 速算式が使えるのは取引額400万円超のときだけです。 400万円以下に「3%＋6万円」を当てはめると誤った金額になります。
- 計算のベースになる取引額は税抜です。 告示は「当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする」と明記しています。
実際に計算してみます。取引額3,000万円（税抜）の場合、速算式では 3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円。これに消費税を加えて105万6,000円が上限です。「上限」であって定価ではないため、値引きの余地は法的には存在します。ただし手数料を下げれば広告費のかけ方に影響することもあるため、金額だけで判断せず、何をしてくれるのかとセットで比較してください。
800万円以下の物件には特例がある（2024年7月1日施行）
低額な物件は、通常の計算式では不動産会社の手数料が現地調査の費用にも満たず、取り扱ってもらえないという問題がありました。そこで告示第七により、税抜800万円以下の宅地・建物については、通常の上限を超えて「30万円の1.1倍に相当する金額」まで報酬を受け取れることになっています。税込33万円が上限です。この改正は令和6年（2024年）7月1日に施行されました。
押さえておきたい点が3つあります。第一に、対象は800万円以下であればよく、実際に空き家である必要はありません。第二に、代理の場合は2倍の66万円までとなります。第三に、この特例を適用するには媒介契約の締結にあたって、あらかじめ依頼者に説明し合意を得る必要があります。契約後に突然請求されるものではないため、説明がないまま請求された場合は根拠を確認してください。
売却益が出たときの税金
不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。計算式は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額」です。税率は所有期間によって大きく変わります。
| 区分 | 所有期間の判定 | 所得税 | 住民税 | 合計（復興特別所得税込） |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年超 | 15% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年以下 | 30% | 9% | 39.63% |
| 10年超所有の軽減税率 （6,000万円以下の部分） | 譲渡した年の1月1日時点で10年超 | 10% | 4% | 14.21% |
所有期間の起算日を間違えると税額が倍近く変わります
長期・短期の判定基準は「取得から5年」ではなく「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるか」です。たとえば2021年6月に取得した物件を2026年8月に売った場合、実際の保有期間は5年2か月ですが、2026年1月1日時点では4年7か月のため短期譲渡（39.63%）になります。長期の20.315%が適用されるのは2027年1月1日以降の譲渡です。数か月ずらすだけで税額が倍近く変わるため、売却時期は必ず年またぎを意識して決めてください。
3,000万円特別控除の要件
マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。所有期間の長短を問わず使えるため、多くの人にとって最も影響の大きい制度です。ただし要件を満たさないと適用されません。国税庁が示している主な要件を整理します。
3,000万円特別控除の主な要件
- 現に住んでいる家屋（およびその敷地）を売ること
- 以前の住居の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合は、取壊し日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ取壊し後にその敷地を貸付けなど他の用途に使っていないこと
- 売った年の前年および前々年にこの特例（または譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例）の適用を受けていないこと
- 売った年・前年・前々年に買換え特例や交換特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと（生計を一にする親族、内縁関係者、同族会社等を含む）
- 確定申告が必要。譲渡所得の内訳書を提出する
見落とされやすいのが適用除外です。国税庁は次の3つを対象外としています。ひとつめは、この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋。ふたつめは、新築期間中だけの仮住まいなど一時的な目的で入居した家屋。みっつめは、別荘など趣味・娯楽・保養のために所有する家屋です。「控除を使うために住民票だけ移す」といった対応は認められません。
なお、所有期間10年超の軽減税率の特例は3,000万円特別控除と重ねて適用できます。3,000万円を控除したあとの課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、合計14.21%が適用されます。いずれも確定申告が前提です。売却の翌年に申告漏れがあると特例そのものが使えなくなるため、決済が終わった時点で申告の準備を始めてください。税務の相談先については税理士ドットコムの評判・料金も参考になります。
「囲い込み」は2025年1月に規制が変わった
不動産売却で古くから問題視されてきたのが「囲い込み」です。国土交通省はこれを「一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」と説明しています。他社から問い合わせがあっても「売主都合で一時紹介停止中です」と事実に反する回答をして、自社で買主を見つけるまで物件を塞いでしまう行為です。
売主にとっての損害は明確です。本来なら早く高く買ってくれた相手に情報が届かず、売却期間が延び、結果として値下げに追い込まれます。しかも売主からは、囲い込みが起きていること自体が見えません。
2025年1月1日から何が変わったか
国土交通省は令和6年6月に宅地建物取引業法施行規則を改正し、令和7年（2025年）1月1日から、宅建業者に対してレインズへの物件の取引状況の登録を義務付けました。登録するステータスは「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3区分です。対象となるのは専属専任媒介と専任媒介で、一般媒介は対象外です。
そして「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、指定流通機構に登録した物件について「取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象となる」と定めました。虚偽のステータスを登録すれば行政処分の対象になる、という構造です。
売主が自分で確認する方法
2025年1月4日から、レインズの登録証明書に記載された二次元コードから売主専用の画面にアクセスできるようになりました。自分の物件が今どのステータスで登録されているかを、売主自身が確認できます。専任系の媒介契約を結んだら、登録証明書を必ず受け取り、二次元コードで実際の登録状況を見てください。「公開中」になっているかを確認するだけで、囲い込みの抑止力になります。表示が「一時紹介停止中」なのに心当たりがない場合は、その場で担当者に理由を尋ねるべきです。
ひとつ、正確を期して補足します。条文には「囲い込み」という語そのものは使われていません。明文化されたのは「取引状況の登録内容が事実と異なるときは指示処分の対象となる」という形です。「囲い込みが宅建業法違反と明記された」という表現をよく見かけますが、厳密には正しくありません。実務上の効果は同じですが、制度の建て付けとしては虚偽登録を処分対象にすることで囲い込みを抑止する、という設計です。
不動産一括査定が向いていない人
万人向けのサービスとして紹介する記事が多いのですが、実際には向かない人がはっきりいます。以下に当てはまる場合は、別の方法を検討してください。
一括査定を使わないほうがいい人
- 売却先がすでに決まっている人。親族や隣地所有者に売ることが決まっているなら、査定を受ける意味は薄く、個人情報を出す必要もありません。価格の妥当性だけ知りたいなら匿名査定か不動産鑑定士への依頼が適切です。
- 営業連絡を一切受けたくない人。複数社からの連絡は仕組み上避けられません。匿名査定から始めてください。
- 相続の名義変更が終わっていない人。相続登記が未了だと売却手続きに進めません。まず司法書士に相談し、名義を整えてから査定を受けるほうが順序として正しくなります。
- 共有名義で、他の共有者の同意が取れていない人。単独では売却できません。査定の前に合意形成が必要です。
- とにかく即日現金化したい人。仲介による売却は数か月かかります。速度優先なら買取を検討することになりますが、一般に価格は相場を下回ります。
- 市街化調整区域・再建築不可など特殊な条件の物件を持つ人。一般の一括査定ではマッチングされないことがあります。その分野の専門業者を個別に探すほうが早い場合があります。
逆に、上記のいずれにも当てはまらず「相場を知って、複数社を比べたうえで決めたい」のであれば、一括査定を使わない理由はほとんどありません。無料で、売却義務もなく、断る権利は法律で守られています。
よくある質問（FAQ）
一般社団法人不動産トラブル解決協会の相談フォームです。投資用マンション専用／物件名・号室・家賃・管理費・修繕費の入力が必要／相談料は無料（遠方での面談時は交通費のご相談がある旨が公式に明記されています）。自宅の売却査定をご希望の方は、本記事で比較した一括査定サービスをご利用ください。
まとめ｜今日やるべきことは1つだけ
ここまで長い記事を読んでいただきましたが、今日やることは1つに絞れます。「自分の物件種別に合ったサービスを1つ選んで、机上査定を3〜4社に依頼する」。これだけです。売却を決める必要も、訪問査定を受ける必要も、まだありません。相場の幅が分かるだけで、次に何を考えるべきかが見えてきます。
この記事の要点
- 提携社数で選ばない。物件種別と地域で選ぶ。5,100社と提携していても、実際に査定するのはそのエリアに対応した数社だけ。
- まだ売ると決めていないなら匿名査定から。8サービス中、匿名査定を独立機能として公式提供していたのはLIFULL HOME’Sのみ。
- 都市部のマンション・戸建てはすまいValue、地方・郊外はイエウールやLIFULL HOME’S、事業用はHOME4Uかイエウール。
- 最高値の査定額に飛びつかない。査定額は買取保証ではない。根拠を説明できるかで選ぶ。
- 依頼は3〜4社。備考欄に連絡方法と時間帯を書く。これだけで営業連絡の負担は大きく変わる。
- 専任系の媒介契約なら、レインズ登録証明書の二次元コードでステータスを必ず確認する。2025年1月から売主が自分で見られる。
- 仲介手数料の速算式「3%＋6万円」が使えるのは取引額400万円超のときだけ。800万円以下には税込33万円の特例がある。
- 長期譲渡（20.315%）の判定は「譲渡した年の1月1日時点で5年超」。年をまたぐかどうかで税率が倍近く変わる。
- 3,000万円特別控除は確定申告が前提。取得時の売買契約書は絶対に捨てない。
- 投資用の区分マンションは別問題。残債・サブリース・収支悪化は査定額だけでは解けない。
最後にもう一度だけ。不動産売却は、契約書に署名した瞬間に引き返せなくなります。クーリング・オフは使えません。だからこそ、無料で・売却義務もなく・断る権利が法律で守られている査定の段階で、できるだけ多くの情報を集めておく価値があります。今日、3社に机上査定を出しておけば、来週には判断材料が手元に揃います。
投資用マンションを所有していて、残債やサブリース、収支悪化で判断がつかない状態にある方は、査定額を取ることと並行して専門の相談窓口に状況を整理してもらう選択肢もあります。相談料は無料と明記されていますので、まず状況を話してみて、提案内容を他社の査定額と突き合わせて判断してください。
投資用マンションの売却相談を無料でしてみる →一般社団法人不動産トラブル解決協会（東京都千代田区／法人番号5010005024988）の相談フォームです。投資用マンション専用の相談窓口であり、一括査定サービスではありません。申込には氏名・電話番号のほか、物件名および号室・家賃・管理費・修繕費の入力が必要です。
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参考にした一次情報（2026年9月5日確認）
各サービス公式サイト：HOME4U／LIFULL HOME’S／イエウール／すまいValue／リビンマッチ／RE-Guide／おうちクラベル／SUUMO売却査定
法令・公的機関：e-Gov 宅地建物取引業法／同施行規則／国土交通省 報道発表（レインズ取引状況の登録義務化）／国民生活センター 高齢者の自宅の売却トラブルに注意／国税庁タックスアンサー No.3202・No.3208・No.3211・No.3302・No.3305
相談窓口：一般社団法人不動産トラブル解決協会